Mort, suicide et vices cachés : doit-on tout dévoiler lors de la vente d’un immeuble? Explications et recommandations pour éviter une mauvaise surprise qui fait mal au portefeuille!
Rédaction initiale: 18 mai 2017
Mise à jour: 14 mai 2020
Un mythe souvent entendu au sujet des vices cachés est que lorsqu’un décès est survenu récemment dans un immeuble, le vendeur doit obligatoirement le déclarer aux futurs acheteurs, tout particulièrement s’il s’agit d’une mort violente ou d’un suicide.
La question n’est pas aussi simple que le laisse entendre ce mythe. De plus, la Cour d’appel ne s’est pas encore penchée sur la question. Il faut donc se rabattre sur la jurisprudence de première instance qui peut être contradictoire.
L’analyse de la jurisprudence permet aussi de voir la nécessité de consulter un avocat avant de présenter une demande à la division des petites créances de la Cour du Québec pour être certain de bien présenter les chefs de réclamation et de présenter une preuve adéquate.
Pour voir directement mes recommandations, allez au sous-titre «Conclusion».
Vice caché
Il n’est pas reconnu que cela constitue un vice caché. Un vice caché (article 1726 du Code civil du Québec) est un problème au niveau de la garantie de qualité (souvent appelée «garantie légale»). Il peut s’agir d’un défaut d’usage ou encore un défaut esthétique de l’immeuble. Ainsi, dans l’exemple typique d’un vice caché qu’est le dégât d’eau causé par des drains de fondation bouchés, le sous-sol n’est plus utilisable et la moisissure peut se propager (ou s’est propagée). Dans le cas où un décès s’est produit dans l’immeuble, l’immeuble reste entièrement disponible à être utilisé. Serait-il possible que le fait d’être psychologiquement incapable de vivre dans l’immeuble soit considéré comme nuisant suffisamment à l’usage qu’on s’attend d’un immeuble pour que le décès soit jugé comme étant un vice caché? Ce n’est pas impossible, mais ce n’est pas l’angle sous lequel le problème a été jugé par les tribunaux jusqu’à maintenant.
Recours contre une fausse déclaration ou contre le manque d'information
Le principe juridique désignant le fait de faire une déclaration fausse ou trompeuse ou encore de taire volontairement un élément important s’appelle le «dol». Le dol peut résulter de la réticence ou du silence, d’un mensonge ou d’une manœuvre frauduleuse. Il nécessite une intention malveillante. Cependant, un autre principe juridique peut s’appliquer en l’absence d’intention malveillante : l’obligation d’information. En effet, le vendeur a l’obligation de divulguer des renseignements objectivement importants se rapportant à l’immeuble ou encore des renseignements subjectifs qu’il sait être importants pour l’acheteur. L’obligation d’information a pour but d’assurer le consentement libre et éclairé de l’acheteur. Cependant, cette obligation a comme limite l’obligation de se renseigner des acheteurs qui, s’ils ont des préférences, doivent les demander au vendeur ou rechercher l’information. Comme nous le verrons dans l’analyse de la jurisprudence plus bas, il est souvent difficile de dire avec précision si un évènement tragique survenu dans l’immeuble est objectivement ou subjectivement important et ainsi déterminer si c’est le vendeur qui n’a pas respecté son obligation d’information ou si c’est l’acheteur qui a été négligent dans son obligation de se renseigner.
Connaissance par le vendeur du décès survenu dans l'immeuble
Pour qu’il y ait un manquement à ce titre de la part du vendeur, il faut évidemment que celui-ci soit au courant du décès survenu dans l’immeuble. Ce recours exige donc une condition que le recours contre les vices cachés n’exige pas : la connaissance par le vendeur du fait en question. En effet, contrairement à la croyance populaire, un vice caché n’a aucunement à être connu du vendeur pour constituer un vice. Un exemple courant est la présence d'un réservoir d'huile à chauffage souterrain qui a été condamné par un ancien propriétaire il y a des dizaines d'années et qui a contaminé les sols aux alentours. Très souvent, le vendeur n’est pas non plus au courant de ce vice qui n’est normalement découvert que lorsque le sol est excavé pour par exemple refaire les drains français. Ainsi, à la base du recours, il faut faire la preuve que le vendeur savait qu’un décès était survenu dans l’immeuble.
Achat sans garantie légale et préavis
Autre distinction importante à faire avec le recours contre les vices cachés : le recours contre le dol ou le manque d’information s’applique même si l’immeuble a été acheté sans garantie légale (aux risques et périls de l’acheteur). De plus, le préavis (mise en demeure) de l’article 1739 du Code civil du Québec visant à aviser le vendeur des vices découverts n’a pas obligatoirement à être envoyé dans un délai raisonnable dans ces cas. Ce préavis, essentiel dans les recours contre les vices cachés, a pour but de permettre au vendeur de venir constater les vices avant que les réparations soient effectuées. Sinon, il serait difficilement possible pour lui de se défendre adéquatement.
Formulaire «Déclaration du vendeur» des courtiers immobiliers
Il est à noter que maintenant et ce depuis quelques années, le formulaire «Déclaration du vendeur» utilisé par les courtiers immobiliers et par DuProprio contient une question qui ressemble à «Est-ce qu’un suicide ou une mort violente est déjà survenu dans l’immeuble?». De plus, en présence d’un courtier immobilier, celui-ci a une obligation déontologique1 de s’assurer que le vendeur répond à cette question. Si le courtier, sachant qu’un évènement semblable s’est produit dans l’immeuble, ne le déclare pas ou ne se retire pas du dossier, il peut être sanctionné autant au niveau disciplinaire que civil.
Jurisprudence
Les cas où l’annulation de la vente, la réduction du prix de vente ou des dommages-intérêts ont été demandés en raison de la découverte qu’un décès est survenu dans l’immeuble sont peu nombreux. Voici un résumé des cas du plus vieux au plus récent (l’exhaustivité de cette liste est fort probable mais non garantie) :
Knight c. Dionne, 2006 QCCQ 1260 (petites créances) : un suicide par pendaison a eu lieu dans le sous-sol environ dix ans avant la vente. Les acheteurs l’ont appris par un voisin. Le vendeur avait déclaré qu’à sa connaissance il n’y avait aucun facteur pouvant diminuer significativement la valeur de l’immeuble. Il était au courant du suicide survenu dans l’immeuble lors de la vente. L’acheteur réclame des dommages généraux sans plus de précision.
Le juge écrit que le vendeur ne pouvait pas savoir que cet évènement tragique pouvait diminuer de façon significative la valeur de l’immeuble (par. 37). Il écrit également que l’acheteur a le fardeau de poser des questions sur les considérations subjectives qui l’intéressent (par. 45). S’il avait posé des questions pour savoir si un suicide était survenu dans l’immeuble, le vendeur aurait eu une obligation de divulgation complète, ce qui n’est pas le cas ici. Ainsi, la réclamation est rejetée.
Commentaires de Me Verville sur cette décision : Ce jugement a été suivi de deux autres jugements de la division des petites créances (2012 QCCQ 93 et 2015 QCCQ 13149) confirmant qu’un vendeur n’a pas l’obligation de dévoiler un suicide survenu dans l’immeuble. Je ne serais pas aussi catégorique que le juge lorsqu’il écrit qu’un vendeur raisonnable ne pouvait pas savoir qu’un suicide survenu il y a dix ans dans un immeuble pourrait diminuer de façon significative la valeur de l’immeuble. Il n’est pas impossible qu’un cas semblable soit jugé comme étant une fausse déclaration, surtout que le jugement date de 2006 et que maintenant le formulaire «Déclaration du vendeur» des courtiers immobiliers inclus une question explicite au sujet des suicides survenus dans un immeuble. Ainsi, je crois qu’il est de commune renommée dans la population que cela peut constituer un facteur diminuant la valeur d’un immeuble. Je crois aussi qu’une très bonne proportion d’acheteurs potentiels pourrait être rebutée à acheter un immeuble ayant abrité un suicide. Cependant, l’acheteur aurait dû prouver ces constatations et la perte de valeur de l’immeuble. Le manque de preuve est typique des dossiers de la division des petites créances car les gens omettent malheureusement trop souvent de consulter un avocat pour les assister dans la préparation de leur dossier.
Pineda c. Ferreira, 2012 QCCQ 93 (petites créances) : ce cas ressemble au précédent (Knight c. Dionne). Cependant, l’acheteur prétend ici que le vendeur a dit que le décès était accidentel (mort dans son sommeil) alors que le vendeur prétend avoir dévoilé volontairement qu’il y avait eu un décès mais, l’acheteur n’ayant posé aucune question sur les circonstances du décès, qu’il n’a pas donné plus de détails.
Le juge, pour trancher la preuve contradictoire, écrit qu’il est peu probable que l’acheteur, se faisant dire que le décès est accidentel, ne pose pas de question sur les circonstances du décès. Ainsi, la version de l’acheteur est retenue et le vendeur aurait dû dire la vérité au sujet du suicide. Aucune diminution du prix de vente (perte de valeur) n’est demandée, seulement des dommages moraux. Ainsi, le juge condamne le vendeur à payer 500$ à chacun des deux acheteurs.
Commentaires de Me Verville sur cette décision : nous sommes ici en présence d’un bon exemple de dol. Le vendeur a tenté de cacher aux acheteurs le suicide survenu. Cependant, lors de la rédaction d’une demande à la division des petites créances de la Cour du Québec, il est important de bien détailler chaque chef de réclamation et non de faire une réclamation générale pour des dommages car le juge se doit de s’en tenir à ce qui lui est demandé et ce qu’il est prouvé. Ici, les acheteurs (les demandeurs) ont même admis ne pas subir de préjudice matériel! Pourtant, leur immeuble souffre maintenant d’un fait affectant assurément sa valeur. Une demande pour perte de valeur de l’immeuble (ou baisse du prix de vente) aurait dû être ajoutée aux dommages moraux et une preuve démontrant la perte de valeur aurait dû être présentée.
Fortin c. Mercier, 2013 QCCS 5890 : le vendeur admet qu’un double suicide (pacte de suicide) a eu lieu dans l’immeuble environ 2 ans avant la vente et qu’il ne l’a pas dévoilé car il ne croyait pas que c’était nécessaire de le dire. Il a menti à l’acheteur en lui disant que le formulaire «Déclaration du vendeur» n’existait pas avec DuProprio. Il a aussi menti sur la raison de la vente (faire un profit car lui était au courant du double suicide en achetant donc il a payé l’immeuble en conséquence) et sur la raison du long délai depuis la mise en vente (double suicide déclaré aux autres acheteurs potentiels). L’acheteur n’a posé aucune question précise à ce sujet. La vente est faite sans garantie légale. Dans le formulaire «Déclaration du vendeur» de l’agent immobilier (avant la mise en vente avec DuProprio), le vendeur inscrit oui à la question au sujet du suicide et il écrit «suicide dans le garage» alors que ce n’est pas dans le garage que les suicides se sont produits. Un des agents immobiliers témoigne que quatre personnes sur sept n’étaient plus du tout intéressés d’acheter lorsqu’ils savaient que des suicides avaient eu lieu dans le garage (les agents ne savaient pas à ce moment que ce n’était pas dans le garage en plus).
Le juge écrit que le vendeur aurait dû dévoiler le double suicide survenu dans l’immeuble (par. 60 et 65). Cet élément est de nature à influencer objectivement une transaction immobilière (le témoignage des agents immobiliers le confirme) et sa divulgation est maintenant obligatoire dans le domaine du courtage immobilier (par. 61 à 64). Le vendeur a menti à plusieurs reprises. La demande est accueillie : la vente est annulée et le vendeur est condamné à payer des dommages-intérêts et des dommages moraux.
Commentaires de Me Verville sur cette décision : les fausses déclarations du vendeur étaient ici flagrantes. Le dol était évident. Cependant, le juge a simplement écrit autant au paragraphe 60 qu’au paragraphe 65 que le double suicide aurait dû être déclaré. De plus, il écrit au paragraphe 61 que ce genre d’évènement est de nature à influencer objectivement une transaction immobilière (obligation d’information accrue pour les éléments objectifs). Est-ce en raison des fausses déclarations du vendeur? Ou est-ce son opinion que tout suicide récent doit être déclaré? Ce sont des questions dont la réponse demeure incertaine. Malgré cela, ce jugement est probablement le plus intéressant sur le sujet. On peut aussi y voir les conséquences sérieuses de faire une fausse déclaration : annulation de la vente, condamnation à rembourser le coût d’achat et à rembourser divers frais (notaire, prime de l’assureur hypothécaire, intérêts versés à l’institution financière, amélioration et entretien de l’immeuble depuis la vente) et condamnation à payer 15 000$ de dommages moraux. Un cas semblable a fait l'objet d'un jugement le 25 juillet 2019 (2019 QCCQ 4988) à la division des petites créances et a été accueilli. Le juge y a d'ailleurs fait une révision intéressante de la jurisprudence antérieure.
Girard c. Dufour, 2015 QCCS 340 : un décès par overdose de drogue (probablement accidentelle) est survenu environ trois ans avant la vente en question. Le vendeur a déclaré qu’il n’avait pas connaissance d’un facteur pouvant diminuer de manière significative la valeur de l’immeuble, mais il était au courant du décès.
Le juge précise que si le vendeur était un professionnel ou encore s’il avait utilisé les services d’un agent immobilier, le litige aurait pu être vu différemment (par. 52). Dans ce dossier, il n’y a pas eu de preuve à l’égard d’acheteurs pouvant être rebutés à l’idée d’acheter un immeuble ayant abrité de tels évènements (par. 59). Il s’agit donc d’un fait qui ne touche que de manière subjective la valeur de l’immeuble. En l’absence d’une telle preuve, il n’est pas possible de savoir quel type de décès doit être dévoilé et pendant combien de temps après les évènements (par. 62 et 63). Certains éléments importants pouvant objectivement diminuer la valeur d’un immeuble doivent être dévoilés (par. 65) mais les éléments qui sont subjectifs à chaque personne n’ont pas à être dévoilés d’emblée, à moins que l’acheteur manifeste ses craintes ou pose directement une question (par. 66). Le juge écrit aussi qu’il est évident que son collègue de la Cour supérieure, dans le jugement précédent (Fortin c. Mercier), a été guidé par les faits particuliers de l’affaire, soit les mensonges et la conduite du vendeur (par. 71). De plus, ce n’est pas un suicide ni une mort violente et le vendeur ne revend pas la maison pour faire un profit. Il n’a pas non plus menti ou tenté de cacher le décès survenu dans l’immeuble. L’acheteur aurait dû s’informer. Ainsi, la demande est rejetée, mais sans frais de justice car le vendeur, sans avoir menti, n’a pas été totalement candide.
Commentaires de Me Verville sur cette décision : Encore ici, le juge manquait de preuve pour démontrer que le décès survenu pouvait faire baisser significativement la valeur de l’immeuble et rebuter plusieurs acheteurs potentiels. Par contre, est-ce que la baisse de valeur d’un immeuble ayant abrité un évènement tragique est vraiment subjective et est ainsi basée sur l’opinion de chaque individu ou bien est-elle tellement commune qu’on peut la considérer comme étant objective? Le juge a écrit que son collègue dans la décision précédente (Fortin c. Mercier) a jugé que les suicides étaient des faits objectifs visiblement en raison des mensonges du vendeur, mais la relecture de ce jugement ne permet pas de dire cela de manière évidente.
Conclusion
La décision Fortin c. Mercier avait ouvert la porte pour considérer la baisse de valeur d’un immeuble résultant d’un double suicide dans l’immeuble comme étant objective, c’est-à-dire touchant tellement les acheteurs potentiels de manière générale qu’il allait de soi qu’elle était objective. Cela aurait eu pour impact de devoir le déclarer systématiquement s’il s’agit d’une perte de valeur assez importante. La décision Girard c. Dufour semble à première vue avoir refermé un peu cette porte. Cependant, dans cette affaire, il manquait cruellement de preuve pour démontrer la baisse de la valeur de l’immeuble. À mon avis, il serait possible que les tribunaux jugent la baisse de valeur comme étant objective et qu’ainsi l’obligation d’information s’applique. Quant aux cas touchés par la divulgation, tout est une question de preuve et d’interprétation. Est-ce qu’une majorité d’acheteurs seraient rebutés par un décès accidentel, par exemple en s’électrocutant en effectuant des travaux dans l’immeuble? Dans Fortin c. Mercier, la preuve avait été faite pour un pacte de suicide suivi de deux suicides. Il sera très intéressant de suivre la jurisprudence future à ce sujet.
Ainsi, dans l'état actuel de la jurisprudence (qui peut changer notamment par un cas vous impliquant!), il n'est pas obligatoire de dévoiler la survenance d'évènements tragiques survenus dans l'immeuble si la vente n'est pas faite par l'entremise d'un courtier immobilier. Cependant, en présence d'une question précise à ce sujet posée par l'acheteur soit oralement ou soit dans une déclaration écrite, il est obligatoire de répondre et de tout dévoiler. En présence d'une simple question sur la connaissance d'un fait pouvant diminuer de manière significative la valeur de l'immeuble, il n'a pas encore été reconnu que de répondre par la négative malgré par exemple la survenance d'un suicide dans l'immeuble constituait une fausse déclaration. Par contre, il n'est pas impossible que dans le futur un tribunal déclare que cela constitue une fausse déclaration, surtout si la preuve est faite que la valeur de l'immeuble est affectée considérablement par la survenance de l'évènement en question.
Donc, pour éviter des problèmes, il serait préférable de tout dévoiler même en l'absence d'une question à ce sujet (au minimum les suicides et les morts violentes) et par écrit idéalement dans une «Déclaration du vendeur» d’un courtier immobilier ou faite maison. Le délai depuis quand les évènements devraient être dévoilés est très incertain. Bien que ce dévoilement entraine quasi forcément une baisse de la valeur marchande et rebute plusieurs acheteurs, au moins le vendeur aura l’esprit en paix. Si on est acheteur, l’idéal est de poser des questions précises et de faire remplir par le vendeur une déclaration (séparée ou insérée dans la promesse d’achat) s’il dit qu’à sa connaissance il ne s’est rien passé dans l’immeuble car il n’est pas aisé de faire la preuve de fausses déclarations verbales. Il est bon de rappeler que tout le monde est présumé de bonne foi.
Ce qui est certain c’est que pour un vendeur, l’idéal reste encore de n’être au courant de rien!
Votre immeuble a un problème et vous vous demandez s’il peut s’agir d’un vice caché ou si le vendeur aurait dû vous le déclarer avant la vente? N’hésitez-pas à contacter Me Verville pour une analyse de votre situation. Me Verville accepte des mandats semblables non seulement à Victoriaville mais aussi dans plusieurs régions du Québec.
Cet article ne constitue pas une opinion juridique, mais bien de l'information juridique d'ordre général, applicable au Québec seulement et à jour au moment de sa publication ou de sa révision, le cas échéant.